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商业地产繁荣背后存隐忧盘楼

发布时间:2019-11-22 16:55:08 阅读: 来源:旋涡泵厂家

商业地产繁荣背后存隐忧

“首期两小时清盘”、“半小时售罄”……近期江门商业地产热卖的消息频见报端。国家对房地产的调控一定程度将投资者的目光转移到商业地产中来。

“首期两小时清盘”、“半小时售罄”……近期江门商业地产热卖的消息频见报端。国家对房地产的调控一定程度将投资者的目光转移到商业地产中来。

商业地产在江门是一道独特的景观。一方面部分商业地产在濒危挣扎,另一方面却有不少投资者继续把大笔资金投入其中。江门商业地产市场火热的背后可有隐忧?

投资者资金回笼快

店租水平高

记者走访了江门最繁华的中心商圈地王广场一带,发现该区域位置稍好的店铺月租水平高达400—600元/平方米。记者得到信息,地王二楼有店铺转让,随 即致电询问,店主王女士称转让店铺实用面积大约10平方米,租金4900元/月。记者嫌贵,王女士说,这附近都是这个水平的了,“我的店铺位置不算好,开 放式的摊位,有些位置好的更贵”。

记者到地王对面的五邑城,发现虽然经营档次不高,但租金也居高不下。五邑城一楼的服装店KOKASOO店员告诉记者,这间店是他们老板自营,大约80多平方米,在这个区域同样大小和位置的店铺起码月租万元。

记者打电话咨询一家中介机构,表示要在五邑城附近寻租店铺。中介陈先生推荐了几家位于地王后的街面店铺,面积在20—40平方米之间,租金都在4000 元以上。租金最高的是位于街口转角处的一个35平方米的店面,租金要7000元/月,而且还要2万元的顶手费。“如果你要进地王里面或者五邑城更贵。”陈 先生说。

较高的店租水平,一定程度上刺激了江门商业地产的繁荣。在商业地产界有一个“6%投资法则”,即业界普遍认为租金年回报率达到 6%就值得投资。“商铺的银行按揭基准利率在6%左右。如果回报率达到6%,可以满足贷款者的月供。”一位地产界人士告诉记者。据了解,商铺投资租金回报 率很容易计算:(月租金×12个月)÷商铺总价=商铺投资回报率。按这条公式计算,江门的商铺投资回报率并不难超过6%,这也许正是许多投资者追捧商铺的 原因之一。

有一位投资者给记者算了一笔账,以江门万达广场为例,50平方米的店铺大约要200万元左右,按6%的投资回报率来看这间店铺须月租1万元。“如果万达能旺起来,依照其他城市的经验,50平方米的店铺在万达月租1万元是不成问题的。”

这仅仅是按售价计算商铺的投资回报率,还没有把店铺升值带来的收益计算在内。所以难怪商业地产在江门受到热捧。

吴先生夫妇在江门共有4家店铺,其中两家的租金完全可以帮吴先生支付月供还略有剩余,两夫妇打算靠这几家店铺养老。“有不少人想买我的店铺我都不愿意卖,因为这个区域已经旺起来了,买新的店铺未来还有很多不确定性。”

但商铺也并不是买了就稳赚。由于江门消费水平不高,仍然有不少商业地产难以为继。位于江门老城区中区大道两旁的世纪城商铺一直难以旺起来,新会的江会时代城的中庭也空空荡荡,尽管最近麦德龙进驻,但还是难聚人气。“买商铺要看眼光,地段是关键。”地产界黄先生如是说。

业内人士称,许多大型的商业地产商都有一部分自持比例,这部分自持的商铺往往是位置最好的,剩下位置没那么好的拿出来出售,这也把一部分风险转嫁到投资者头上。

部分商家利润低扛不住

租金负担重

“本来我们这边的店租已经贵了,还在不断涨。”在五邑城一楼“伊人小屋”服饰店的梁女士抱怨说,她的档口今年3月才大幅涨租。“小小档口要五六千元,我们得卖多少件衣服才能赚回店租?”梁女士说。

五邑城楼上的店铺普遍只有十多平方米,租金则由于位置差别从两三千到七八千不等。有数据称,20%是商业中租金和营收比例的一个临界线。在商业中若租金 占商家营收的20%以上那商家的负担就过重了。五邑城一位不愿透露姓名的店主称,据他了解,他认识的店主中很多月营收只有1.3万到1.6万元,按20% 的界限来计算的话至多能承受3000多元的租金。而现在他们承受租金比重普遍都已经超过了20%。

记者在走访调查中发现,许多江门商家 都认为江门的店租水平过高。不仅在商场内,临街商铺的商家也有这种感受。在江华路开餐饮店的王小姐在惠州也有一间几乎同样的店铺,也是在中心城区,租金水 平都差不多,只是惠州的店稍小,但江门店的生意明显不如惠州店的好。北方小伙子小余怀揣这五万块来江门创业,开了一家面馆。“没想到江门的铺租这么贵。” 他在九中街附近租了一家店铺,每个月的租金就差不多要3000元。加上刚开始的顶手费1万元和装修费,面馆刚刚开起来,小余的5万元就花光了。

江门的商业地产租金水平维持在一个较高的水平,而且上涨的势头也不弱。江门市东鹏地产中介部何先生称,从去年起,市中心部分商铺的租价普遍上涨30%, 甚至更高。写字楼租价也普遍有10%—20%的提升,目前租价普遍涨至20—30元/平方米/月。在一些成熟的街区,二手临街旺铺的售价普遍都要3万—4 万元/平方米,内街的商铺的售价也要2万—3万元/平方米,而且租售都供不应求。

租金高抑制商业发展

■隐忧

租金高看起来对商业地产的发展是件好事,因为商业地产的投资回报率高了,自然能吸引大批投资者的资金。但业内人士认为,长远来说,租金水平高对商业地产并非一件好事,租金水平过高正是目前江门商业地产红火背后的一个隐忧。

业内人士陈先生认为,一座城市的租金水平过高会抑制商业的繁荣。商业地产与商业其实是唇亡齿寒的关系,商业不繁荣商业地产也不会好做。“江门的人口少, 外来人口也少,本来江门的商业气氛就不浓。假如租金水平比较高的话,会打击商户经商的积极性。商业衰落将给商业地产带来负面影响。

为何 江门的租金水平比较高?业内人士认为,租金水平很大程度受商业地产售价的影响,目前江门的商业地产价格有点虚高。“这一两年商业地产火热,大家都在炒商 铺,导致商铺的价钱上去了。像现在北新区有些商铺最高卖六七万元每平方米,我认为是不合理的。售价贵了,租金要上涨才能收回成本。另外,商铺租金由于可调 节的周期短,所以也会自动向高的看齐,这就导致一个地方的租金上去了就会带动一大片。”资深中介人士林清源先生如是分析。不过也有人持乐观看法,认为租金 水平会随市场的需要调节到正常水平。

来源:南方日报

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